Fragen und Antworten zur Immobilienverwaltung von Ihrem Experten in Bremen 

Ihre Hausgeldabrechnung – Fristen und Fakten

Der Zeitpunkt des Versandes der Jahresabrechnung für Ihr Wohneigentum ist von vielen Einzelfaktoren abhängig.

1. Wann erhalten wir die Abrechnung der Versorgungsunternehmen (Primärenergie; Strom; Wasser/Abwasser)?
2. Wie zuverlässig konnte das mit der Heizkostenabrechnung beauftragte Unternehmen die Ablesung am Ende des Abrechnungsjahres durchführen (Sofern kein Funksystem vorhanden: Anwesenheit der Bewohner erforderlich)?
3. Analog: Wie zeitnah und fehlerfrei erhalten wir die Heizkostenabrechnung zugestellt?

Diese verschiedenen Schritte benötigen einen nicht unerheblichen Zeitvorlauf. Eine Abrechnungserstellung innerhalb von sechs Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraumes ist daher von der Rechtsprechung vielfach als ordnungsgemäß bestätigt.

Bescheinigung Haushaltsnahe Aufwendungen:
Sofern Sie Ihre Steuererklärung abgeben, bevor Ihnen über den Abrechnungsversand die Bescheinigung gemäß § 35 (a) EStG zugegangen ist, ist dies unschädlich. Gemäß Vorgaben der Finanzbehörden ist ein steuerlicher Ansatz Ihres Anteils in dem Steuerjahr, in dem die Abrechnung genehmigt wurde, möglich. Im Falle anrechenbarer Beträge im Sinne § 35 (a) EStG, Absatz 3 (Handwerkerleistungen), ist der steuerliche Ansatz sogar in dem Jahr vorgeschrieben, in dem die Abrechnung genehmigt wurde. Die entsprechenden Hinweise finden Sie im Anwenderschreiben des Bundesfinanzamtes vom 09.11.2016 (IV C 8-S2296-b/07/10003:008).

• Genehmigung der Jahresabrechnung
• Genehmigung des Wirtschaftsplanes

Die Rechnungsprüfung der Hausgeldabrechnung

Die Prüfung der Belege einer Jahresabrechnung ist im Gesetz als individuelles Recht geregelt. Jeder Eigentümer kann das Belegprüfungsrecht wahrnehmen. In der Regel ist es üblich, dass der Verwaltungsbeiratsvorsitzende – wenn ein solcher bestellt ist – diese Tätigkeit für die anderen Eigentümer übernimmt.

Nicht selten wird die Prüfung der Belege durch Miteigentümer vorgenommen, die hierzu per Beschluss bestimmt wurden und sich bereiterklärt haben, diese Leistung zu übernehmen.

Manchmal kommt es vor, dass die Einladung zur Eigentümerversammlung nebst Abrechnungsunterlagen versandt wird, ohne dass vor Versandtermin ein Prüfungstermin erfolgt ist. Dies wird in Zukunft häufiger die Regel sein, um in den üblichen Versammlungszeiten rechtzeitig die Unterlagen an die Eigentümer übermitteln zu können. Die Prüfung der Belege erfolgt dann bis zum Versammlungstermin durch den/die von der Gemeinschaft bestimmte/n Miteigentümer/in. Dort erfolgt dann Berichterstattung.

Sollten Sie an der Einsichtnahme interessiert sein, bitten wir Sie, zu den üblichen Bürozeiten einen Belegprüfungstermin zu vereinbaren.

Umgang mit der Abrechnungsspitze

Grundsätzlich gilt, dass über das Hausgeld für eine Wohnung bzw. Teileigentum als Jahresbetrag abgerechnet wird. Getrennte Abrechnungen für eine Wohnung bzw. Teileigentum (getrennt nach Verkäufer und Käufer) werden nicht erstellt.

Wird die Hausgeldabrechnung für das Vorjahr zu einem Zeitpunkt genehmigt, in dem der Eigentümerwechsel im Grundbuch erfolgt ist, so kann sich der Beschluss nur wirksam ggü. dem Erwerber entfalten. Der Erwerber steht deshalb für die sich aus der Abrechnung des Vorjahres ergebende Abrechnungsspitze ein.

Auch ein Guthaben aus der ausgeldabrechnung ist dem Erwerber auszuschütten. Der verkaufende Eigentümer selbst profitiert hiervon nicht, da der Ausgleich allein in dem schuldrechtlichen Verhältnis zwischen dem Erwerber und dem Verkäufer besteht. Unerheblich ist, dass der Erwerber erst nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes in die Wohnungseigentümergemeinschaft eingetreten ist (BGH-Urteil vom 02.12.2011, V ZR113/11).

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat bereits am 23.09.1999 entschieden, dass eine Schuld des Erwerbers sich lediglich auf die sogenannte Abrechnungsspitze erstreckt (VZB 17/99). Hierbei handelt es sich um den Betrag, der sich errechnet, wenn alle Hausgelder laut Wirtschaftsplan vom Veräußerer bis zum Zeitpunkt des Übergangs an den Erwerber gezahlt worden sind.

Information zur Hausgeldabrechnung bei Eigentümerwechsel

Mit diesem Schreiben informieren wir Sie über die Rechtslage und die Handhabung der Jahresabrechnung für Ihr neu erworbenes Wohneigentum im Falle eines Eigentümerwechsels.

Als Verwalter sind wir verpflichtet, die Abrechnung objektbezogen für das Kalenderjahr zu erstellen. Sie erhalten bis ca. einem halben Jahr nach Abrechnungszeitraumende eine Jahresabrechnung über den gesamten Abrechnungszeitraum. Die Hausgeldzahlungen des Verkäufers sind dabei selbstverständlich angerechnet. Sicher haben Sie im Notarvertrag Regelungen mit dem Voreigentümer getroffen. Diese betreffen jedoch ausschließlich die beiden Parteien Käufer – Verkäufer und berührt die Abrechnung nicht.

Die richtige Vorgehensweise

Direkt nach dem Ankauf: Bitte zeigen Sie uns den verbindlichen Übergang der Nutzen und Lasten schriftlich an. Ab diesem Zeitpunkt werden wir für die Wohnungseigentümergemeinschaft den Einzug des monatlichen Hausgeldes organisieren. Die Zahlungspflicht der Verkäuferin/des Verkäufers endet in der Regel zu diesem Zeitpunkt. Zur Erleichterung der Organisation des Zahlungsverkehrs werden Sie ein SEPA-fähiges Formular zum automatischen Hausgeldeinzug erhalten. Mit diesem ermächtigen Sie die Hausverwaltung, den regelmäßigen und automatischen Einzug des monatlichen Hausgeldbetrages vorzunehmen.

Mit Erhalt der Jahresabrechnung: Sofern Ihnen die Hausgeldabrechnung vorliegt, nehmen Sie bitte die – entsprechend den Regularien des abgeschlossenen Notarvertrages – Verrechnung mit Ihrem Vertragspartner vor. In der Regel erfolgt bei einem Eigentümerwechsel ohne Bewohnerwechsel keine Aufteilung der Heiz- und Warmwasserkosten. Für andere Weisungen bitten wir Sie um Mitteilung per Email info@treis-gmbh.de.

Vorgang A: Ohne ausdrückliche Weisung erhalten Sie die Jahresabrechnung sowie die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung für den gesamten Abrechnungszeitraum ohne Trennung. Eine Verrechnung mit dem Verkäufer erfolgt direkt durch Sie.

Vorgang B: Sie weisen die Hausverwaltung an, dem Heizkostenabrechnungsdienst einen Eigentümerwechsel (die Abrechnung erfolgt ohne Zwischenablesung nach Gradtagzahlen) zu melden – von den durch den Heizkostenabrechnungsdienst entstehenden Kosten (verteilt jeweils zur Hälfte auf jeden zeitanteiligen Abrechnungsteil) haben Sie Kenntnis genommen. Sie erhalten eine Hausgeldabrechnung für das gesamte Abrechnungsjahr mit Heiz- und Warmwasserkostenabrechnungen für den jeweiligen Eigentums- oder Nutzungszeitraum.

Vorgang C: Eine Zwischenablesung durch den Heizkostenabrechnungsdienst wurde durch Sie veranlasst. Entsprechend erfolgt eine Aufteilung der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung nach Verbrauch. Die Kosten der Zwischenablesung werden Ihnen belastet. Sie erhalten eine Hausgeldabrechnung für das gesamte Abrechnungsjahr mit Heiz- und Warmwasserkostenabrechnungen für den jeweiligen Eigentums- oder Nutzungszeitraum.

Ihre Wohnung ist verkauft – die Verpflichtung gegenüber der Gemeinschaft bleibt!

Der im Grundbuch eingetragene Wohnungseigentümer ist der - gegenüber der Eigentümergemeinschaft verpflichtete - Schuldner der Hausgeldforderung. Wird die Wohnung verkauft, erhält der Verwalter eine Kopie des Kaufvertrages. Alleine aus der Anzeige des Wohnungsverkaufes ist für die Hausverwaltung nicht erkennbar, wer ab wann neuer Eigentümer ist. Dem Eigentumsübergang gehen oft privatrechtliche Vereinbarungen voraus, deren Inhalt dem Hausverwalter üblicherweise unbekannt sind bzw. von denen er nur über aufwändige Recherche Kenntnis erlangen könnte. In der Praxis kommt auf die Verwaltungen erheblicher Zusatzaufwand zu, bei jedem Wechsel Informationen über den Übergang des Eigentums zu ermitteln. Die Kenntnis über den Übergangstermin fußt nicht selten schlicht auf Basis der Aussage eines der beiden Kaufvertragsparteien. Klargestellt ist, dass mit dem vertraglich formulierte Termin des „Überganges der Nutzen und Lasten“ nicht der Eigentumsübergang gemeint ist – dieser wird, meist einige Monate nach dem Verkauf, durch Grundbuchänderung dem Verkäufer und dem Käufer mitgeteilt.

Der Verkäufer bleibt also der Hausgeldschuldner gegenüber der Eigentümergemeinschaft.

Mit dem im Kaufvertrag festgelegten Termin der Übergabe der „Nutzen und Lasten“ drücken Verkäufer und Käufer den Wunsch aus, ab wann das Eigentum übergehen soll. Diesen Wunschtermin berücksichtigen die Verwalter gerne – wenn Sie nur Kenntnis hiervon haben und lückenlos über die Möglichkeit des Hausgeldeinzuges (Widerruf Verkäufer und Ermächtigung des neuen Eigentümers zum Lastschrifteinzug liegen vor) zu Gunsten der Eigentümergemeinschaften verfügen.

Bitte tragen Sie als Verkäufer Sorge, dass der Hausgeldeinzug vom neuen Eigentümer reibungslos erfolgen kann – hier handelt es sich regelmäßig um eine Gefälligkeit für Sie als Verkäufer - denn wohnungseigentumsrechtlich bleiben Sie Eigentümer bis zur Umschreibung des Grundbuches. Die Umschreibung kann Monate nach dem Notarvertrag sein.

Wichtiger Hinweis zur Hausgeldabrechnung: Diese erfolgt für den gesamten Abrechnungszeitraum mit dem neuen Eigentümer – eine Trennung der Eigentumszeiträume findet nicht statt - die Rechtsprechung legt eine einheitenbezogene Abrechnung fest. Eine Verrechnung findet entsprechend den notariellen Vereinbarungen im Bedarfsfall direkt zwischen Verkäufer und Käufer statt. Hierzu verweisen wir gerne auf unser Formular „Abrechnungsspitze“.

Abgrenzung – Die Hausgeldabrechnung als reine Einnahmen- und Ausgabenrechnung

Die Jahresabrechnung nach dem Wohnungseigentumsgesetz stellt eine reine Einnahmen- und Ausgabenrechnung dar.

So kann es vorkommen, dass Geldflüsse, welche eigentlich das vergangene bzw. folgende Wirtschaftsjahr betreffen, zwingend im jeweiligen Abrechnungsjahr anzusetzen sind, in dem der Zu- oder Abfluss vom Konto erfolgt. Die Rechtsprechung bestätigt dies einhellig – mehrfach auch der BGH (somit zwingend zu berücksichtigen): BGH, 4. Dezember 2009 – V ZR 44/09; BGH, 4. März 2011 – V ZR 156/10; BGH, 17. Februar 2012 – V ZR 251/10

Die Nebenkostenabrechnung nach Mietrecht basiert auf einem anderen Prinzip, dem Leistungsprinzip. Dies bedeutet, dass eine Hausgeldabrechnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft i.d.R. nicht als Basis für die Mietabrechnung verwendet wird – auch dieser Umstand ist seit vielen Jahren verfestigt.

Eine Abweichung vom Prinzip der reinen Einnahmen- und Ausgabenrechnung bedarf einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer. Darf ein Beschluss das Einnahmen-Ausgaben-Prinzip abdingen? Nach hier vertretener Auffassung wäre ein solcher Beschluss nichtig.

Lösungsansätze sind: Erstellung einer Zweitabrechnung, basierend auf dem Mietrecht – dies stellt eine kostenpflichtige Sonderleistung dar, welche wir gerne für Sie übernehmen. Besser ist, die Mietverträge mit entsprechenden Formulierungen zu versehen, wonach die Abrechnung der WEG mit dessen Prinzip durch den Mieter anerkannt wird. In diesem Fall kann mit dem Mieter nach dem Einnahmen-/Ausgaben-Prinzip abgerechnet werden. Ein professionelles Maklerunternehmen wird dies umsetzen.

Die Instandhaltungsrücklage im WEG

Die Wohnungseigentümergemeinschaften sind verpflichtet, Instandhaltungsrücklagen zu bilden. Dieses Recht wäre ggf. durch jeden einzelnen Eigentümer durchsetzbar.

Die Höhe der Instandhaltungsrücklage bestimmt sich nach Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums, dem Alter des Gebäudes, der technischen Ausstattung und nach der Qualität der bisherigen Instandsetzungsmaßnahmen. Sie soll so gebildet werden, dass Sonderumlagen nur in Ausnahmefällen notwendig sind.

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, die Instandhaltungsrücklage festzulegen.

1.) Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen (II. Berechnungsverordnung (Geltung ab 29.08.1990) – hier § 28 Instandhaltungskosten

Die II. BV sichert einen Mindesterhaltungsstandard gemeinschaftlichen Eigentums. Diese staffelt sich nach Baubeginn und technischer Ausstattung.

Als Instandhaltungskosten dürfen je Quadratmeter Wohnfläche im Jahr angesetzt werden:
1) bis € 7,10/m² Wohnfläche je Jahr für Wohnungen, deren Bezugsfertigkeit am Ende des Kalenderjahres weniger als 22 Jahre zurückliegt
2) bis € 9,00/m² ... mindestens 22 Jahre zurückliegt
3) bis € 11,50/m² ... mindestens 32 Jahre zurückliegt
4) ohne Garagen (€ 68,00 per anno je Stellplatz)

Diese Sätze erhöhen sich für Wohnungen, für die ein maschinell betriebener Aufzug vorhanden ist, um 1,00 Euro.

Es handelt sich um eine Mindestempfehlung. Außerdem wurden diese Zahlen für den öffentlich geförderten Wohnungsbau festgelegt, dessen Ausstattungsstandard zumeist unter dem von Eigentümergemeinschaften liegt.

2.) Berechnung nach Lebensdauer und Reparaturzyklen

Einen Anhalt über die zu erwartenden Kosten für Instandhaltungen geben die Reparaturzyklen, bezogen auf die ursprünglichen Baukosten. Diese Betrachtung bezieht sich auf eine 100-jährige Lebensdauer eines Bauwerkes. In dieser Zeit ist es notwendig, ca. 130% der ursprünglichen Baukosten in das Bauwerk zu reinvestieren. Dies bedeutet eine jährliche durchschnittliche Investitionssumme von 1,3% der Bausumme. Es entspricht einem sehr guten Unterhaltungsniveau, wie es derzeit in der Bundesrepublik Deutschland noch üblich ist.

Hierbei zu berücksichtigen ist, dass jede Reparatur (z.B. auch Anstrich Treppenhaus etc.) in diesen Zyklen berücksichtigt sind. Ausdrücklich sei festgestellt, dass es sich bei der Prozentzahl 130 ausschließlich um die Investition in gemeinschaftliches Eigentum handelt, also keinerlei Sondereigentum berücksichtigt.

Es wird bei dieser Betrachtung von so genannten Großreparaturzyklen ausgegangen, die jeweils nach 30 Jahren eintreffen.

Nach Potyka-Zabrana (Sachverständige Bau) soll die reinvestierte Summe sogar höher sein als 130% in 100 Jahren. Es ergibt sich hier folgende Berechnung für ein Wohnhaus:

01. bis 30. Jahr | jährlich 1,30 Prozent
31. bis 60. Jahr | jährlich 1,70 Prozent
61. bis 100. Jahr | jährlich 2 Prozent bei Fortbestand
61. bis 100. Jahr | jährlich 1,40 Prozent bei Abbruch nach 100 Jahren

Innerhalb der ersten 30 Jahre wird in der Praxis eine Verschiebung dieser Zyklen vorkommen. In dieser Zeit ist das Wohneigentum noch finanziell belastet. Für die Praxis ergibt sich daher folgende anwendbare Regelung:

01. bis 10. Jahr | 8 bis 9% der Bausumme | jährlich ca. 0,80 Prozent
11. bis 20. Jahr | 9 bis 10% der Bausumme | jährlich ca. 0,90 Prozent
21. bis 30. Jahr | 20% der Bausumme | jährlich ca. 2,00 Prozent

Nach dieser Vorgabe werden in den ersten 30 Jahren bis zu 39% der ursprünglichen Bausumme (ohne Grundstück) in gemeinschaftliches Eigentum investiert.

Diese Zahlen beinhalten nicht die Behebung ursprünglicher Baumängel, deren Beseitigung eigentlich im Rahmen von Gewährleistungsansprüchen abgedeckt sein sollen.

Innerhalb der zuvor genannten Spanne ist die jährliche Rücklagenbildung festzulegen. Sie verändert sich, wenn
a) in der Vergangenheit zu wenig Rücklagen gebildet wurden
b) bei bereits durchgeführten Instandhaltungsmaßnahmen

c) die Gemeinschaft einen Anteil der jährlichen Reparaturen bzw. Instandhaltungen im Rahmen der Jahresabrechnung trägt Gegebenenfalls kann auch die Bonität einer Eigentümergemeinschaft berücksichtigt werden. 

Die Rücklagenbildung nach den Reparaturzyklen wurde so dimensioniert, dass Sonderumlagen für notwendige Instandhaltungen die absolute Ausnahme darstellen.

Fazit:
Bei den angegebenen Zahlen handelt es sich um eine Empfehlung der Hausverwaltung an die Eigentümergemeinschaft aufgrund fachlicher Recherchen. Der Standard des Wohneigentums kann nur aufrechterhalten werden, wenn die Vorgaben der Zweiten Berechnungsverordnung überstiegen, jedoch keinesfalls unterschritten, werden.

Bei der Bewertung von Immobilien ist u.E. die Instandhaltungsrücklage sowie die Höhe der jährlichen Rücklagenbildung von sogar entscheidender Bedeutung. Die Erfahrungen zeigen, dass die Berechnung nach Reparaturzyklen – obwohl auf den ersten Blick ungewöhnlich hoch erscheinend – durch die Praxis bestätigt werden. Im Umkehrschluss kann festgestellt werden, dass dort, wo ordentliche Rücklagenbildung bisher versäumt wurde, mit Sonderumlagen zu rechnen ist, die sich wertmindernd auswirken.

1. An der vollständigen Hausgeldeinzahlung durch alle Beteiligten ab der Entstehung der werdenden Eigentümergemeinschaft führt kein Weg vorbei. Teilender Eigentümer und Hausverwaltung sind gut beraten, von der ersten Stunde die Zahlungspflicht zu beziffern und umzusetzen.
2. Die Abrechnungsspitze ist dann richtig ermittelt und der teilende Eigentümer kann notarvertraglich vereinbaren, dass der Saldo anteilsmäßig, entsprechend dem Besitzzeitraum, dem Käufer und dem Bauträger betreffen. Die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung kann man entsprechend den Nutzungszeiträumen splitten und den jeweiligen Nutzungszeiträumen richtig zuordnen.
3. Somit ist gewährleistet, dass der teilende Eigentümer nicht mit Verbrauchskosten belastet wird, die nicht in seinem Besitzzeitraum angefallen sind. An den übrigen Kosten aber nimmt er vollumfänglich teil.

„Wir haben gekauft: Der Neubau, die Eigentümergemeinschaft, der Bauträger und die Hausverwaltung“

Die Abnahme:
Abnahme und Eigentümer bzw. Eigentümergemeinschaft:
Die Abnahme des Sonder- und Gemeinschaftseigentums der neu gekauften Wohnung ist ein Vorgang, der ausschließlich auf dem Vertragswerk Verkäufer/Käufer basiert. Diese ist also zwingend vom Eigentümer bzw. seinem Bevollmächtigten zu erklären.

Abnahme und Hausverwaltung:
Ist die Eigentümergemeinschaft bzw. die werdende Eigentümergemeinschaft unzuständig, so ist es die Hausverwaltung ebenso. Häufig wird angenommen, der Verwalter sei in den Abnahmevorgang involviert – hier handelt es sich um eines der weitverbreitetsten Missverständnisse im WEG.

Eine Teilnahme am Abnahmevorgang ist – mangels gesetzlicher oder vertraglicher Grundlage - nicht vorgesehen. Wird eine solche gewünscht, agiert der Verwalter als neutraler Begleiter. Da es sich um keine Leistung aus Gesetz oder Verwaltervertrag handelt, erhält der Verwalter hierfür seinen Zeitaufwand erstattet.

Eine Verfolgung von Gewährleistungsmängeln oder gar –ansprüchen scheidet mangels Legitimation aus. Die Aufgabe der Verwaltung beschränkt sich auf den Hinweis auf vorhandene Gewährleistungsfristen und der Einbringung von Beschlussvorschlägen zu

• Einschaltung eines neutralen Sonderfachmannes zur Feststellung von etwaigen Mängeln (z.B. vor Ablauf der Gewährleistungsfristen für das gemeinschaftliche Eigentum)
• Verfolgung dieser Mängel durch Beauftragung eines juristischen Beistandes

• Eltern, Geschwister oder Kinder
• Lebensgefährtinnen oder Lebensgefährten
• Fremde Dritte

Ein Mieterwechsel steht an – was ist zu berücksichtigen?

Sofern Sie sich eines professionellen Maklers bedienen, führt dieser Sie in der Regel mit fachlicher Unterstützung durch den Mieterwechselprozess. Sollten Sie diesen Prozess selbst durchführen, sind folgende Schritte zu berücksichtigen:

1) Die Ablesung der Verbrauchswerte

A) Die Selbstablesung

Wichtiger Hinweis: Auf Nachfrage stellen wir Ihnen gerne ein Formular für den Mieterwechsel zur Verfügung.

Notieren Sie bitte sämtliche verfügbaren Ablesedaten (Zählernummern und Werte). Die Ablesesysteme differieren:

Verbrauchserfassungsgeräte nach dem Verdunsterprinzip:
Notieren Sie die links und rechts neben der Flüssigkeitssäule befindlichen Werte, die den Stand des Röhrchens festlegen. Außerdem notieren Sie die Nummer des Erfassungsgerätes. Um korrekte Werte zu erhalten, ist eine direkte Draufsicht auf Höhe des Verbrauchserfassungsgerätes sinnvoll.

Verbrauchserfassungsgeräte elektronisch:
Notieren Sie den digitalen Wert des Gerätes sowie dessen Nummer.

Wärmemengenzähler:
Notieren Sie die Nummer des Gerätes sowie den digitalen Anzeigewert (meist in kwh oder mwh) des ermittelten Wärmedurchlaufes.

Warm- und Kaltwasserzähler:
Notieren Sie die Nummern der Geräte sowie die Zählerstände.

Wichtiger Hinweis: Sofern die Geräte über eine Funkübermittlung verfügen, können die Werte rückwirkend reproduziert werden. Eine Ablesung zum Stichtag ist nicht notwendig. Eine Zwischenablesung erübrigt sich in diesem Fall.

B) Die Beauftragung des Heizkostenabrechnungsdienstes

In der Regel ist auf Ihrer Heizkostenabrechnung eine Telefonnummer des Abrechnungsdienstes angegeben – vereinbaren Sie dort einen Zwischenablesetermin direkt.

2) Die Weiterleitung der ermittelten Werte

Übermitteln Sie die Daten an Ihre Hausverwaltung in Schriftform.

3) Meldepflichten

Beachten Sie bitte eine angedachte Gesetzesänderung zum Meldewesen ab 01.11.2015: Der Vermieter soll verpflichtet werden, der Meldebehörde neben anderen Angaben den Namen der meldepflichtigen Person (Mieter) weiterzuleiten.

Tipp: Die Leistung der Vermietung und auch der Sondereigentumsverwaltung bieten wir Ihnen gerne an – kontaktieren Sie uns bei Bedarf.

Wohnungsverkauf oder Wohnungskauf – Weitergabe von Informationen an Dritte

Regelmäßig erreichen uns Anrufe von interessierten Kunden, die Wohnungseigentum in von uns verwalteten Häusern erwerben möchten. Die Daten einer Eigentümergemeinschaft unterliegen grundsätzlich dem Datenschutz – hier mit der Ausnahme, dass dies nicht für Mitglieder der Eigentümergemeinschaft gilt. Der verkaufende Eigentümer also darf Ihnen regelmäßig umfangreich Auskunft erteilen. Der Verwalter hingegen nicht – er ist an die Europäische Datenschutzgrundverordnung gebunden. Für die Verwaltung ist der Kaufinteressent ein fremder Dritter – Auskünfte darf er nicht erteilen. Eine Beratung des Kaufinteressenten kommt ebenfalls nicht in Betracht – auch hierzu ist er nicht befugt. Selbstverständlich ist auch der Versand von Unterlagen der Eigentümergemeinschaft ausgeschlossen.

Im Falle der Beauftragung eines Maklerbetriebes gilt gleiches. Verkaufsaufträge sollten in der Regel die Bevollmächtigung und ein Gebührenbudget für Maklerbetriebe enthalten, die für den Verkauf relevanten Unterlagen beim Verwalter gegen gesonderter Rechnung anfordern zu dürfen.

Den optimalen Überblick erreichen alle Vertragsparteien, wenn Sie Einsicht in die Teilungserklärung sowie in die mindestens letzten drei Protokolle einer Eigentümergemeinschaft nehmen. Juristische Detailfragen klärt der beauftragte Notar.

Fazit: Beruft sich die Verwaltung auf ihre Schweigepflicht, so ist dies die einzig gesetzeskonforme Vorgehensweise. Weder ist dies schlechter Service noch ist der Verwalter ein mäßiger Dienstleister. Im Gegenteil – die Daten der Eigentümergemeinschaft sind vertraulich.

Der Schaden im Sondereigentum (innerhalb der Wohnung)

Schaden am Hausrat
Bei Wasserschäden, die durch Gebäudetechnik entstehen, sind Ihre Einrichtungsgegenstände im Allgemeinen nicht mitversichert.

Schäden dieser Art werden durch eine – von Ihnen - privat abgeschlossene Hausratversicherung abgedeckt. Der Abschluss einer privaten Hausratversicherung ist daher unbedingt empfehlenswert, jedoch nicht verpflichtend (ausgenommen, dies ist mietvertraglich vereinbart).

Schaden am Sondereigentum der Wohnung (Anstrich, Parkett, Putz etc.)
Wird als Folge eines – im Rahmen der Versicherungsbedingungen gedeckten - Wasserschadens Sondereigentum beschädigt, ist dies üblicherweise über die Gebäudeversicherung abgedeckt. Die Regulierung erfolgt in diesem Fall direkt zwischen dem Geschädigten und dem Versicherer – für das Sondereigentum ist der Verwalter in der Regel nicht zuständig.

Der Folgeschaden im Sondereigentum der Wohnung, z.B. Wasserflecken, ist jedoch nicht über die Gebäudeversicherung abgesichert, wenn eine Haftung der Gemeinschaft nicht vorliegt. Hier bleibt immer ein Restrisiko beim Eigentümer. Folgeschäden in der Wohnung, z.B. verursacht durch Dach- oder Balkonundichtigkeit, betreffen immer den Inhaber der Wohnung. Weder kommt die Gebäudeversicherung dafür auf, noch ist der Gemeinschaft der Folgenschaden anzulasten. Es fehlt am Verschulden der Gemeinschaft, diesen verursacht zu haben. Ist allerdings, z.B. durch eine beschlussweise Sanierungsablehnung, ein Schaden entstanden, so handelt es sich hier um einen Haftpflichtfall.

Die Praxis ist nicht kundenfreundlich!
Der Verwalter darf aber keine Regulierung im Sondereigentum zu Lasten der Gemeinschaft vornehmen – als einzige Ausnahme gilt die vorherige Deckungszusage der Versicherung. Der Kunde reagiert oft mit Unverständnis auf diese Tatsache. Seine Erwartungshaltung ist eine andere an den Hausverwalter. Wir verstehen uns als Dienstleister und Serviceunternehmen. Weshalb auch uns dieser Umstand nicht zufriedenstellt. Ändern können wir diesen nicht. Wir sind gerne bei der Suche nach günstigen und zuverlässigen Handwerkern behilflich, um rasch eine Lösung zu bieten.

Der Leitungswasserschaden im Gebäude im Fokus vereinbarter Selbstbehalte

Ausgangsbasis
Ein übliches Modell bei der Prämiengestaltung der Sachversicherung (z. B. Leitungswasserversicherung) sieht in der jüngeren Zeit regelmäßig die Vereinbarung von Selbstbehalten vor. Hierdurch soll - aufgrund der Zunahme von Schadenfällen und der damit verbundenen notwendigen Prämienanpassungen – starke Anpassungen von Versicherungsprämien vermieden werden. 

Der Selbstbehalt
Mit Selbstbehalt ist gemeint, dass Schäden bis zu einer bestimmten Höhe (Selbstbehalt) gar nicht mehr dem Sachversicherer gemeldet werden – diese werden direkt durch die Eigentümergemeinschaft abgerechnet (und in der Regel als Reparatur in der Jahresabrechnung verbucht).

Liegt die Schadenhöhe über dem vereinbarten Selbstbehalt, reguliert die Sachversicherung den versicherten Schaden abzüglich des vereinbarten Selbstbehaltes. 

Die Rolle des Sachversicherers
Der Sachversicherer reguliert den durch bestimmungswidrig ausgetretenes Leistungswasser verursachten Nässeschaden. Er unterscheidet nicht zwischen Gemeinschafts- oder Sondereigentum.

Fall 1:
Die Schadenursache liegt im gemeinschaftlichen Eigentum: Die Regulierung erfolgt unter Berücksichtigung vereinbarter Selbstbehalte.

Fall 2:
Die Schadenursache liegt im Sondereigentum - Beispiele hierfür sind:
a) Fehlerhafte Wartungsfugen in Küche und Bad
b) Fehlende Abdichtungsfugen
c) Überlaufende Badewanne oder Waschbecken
d) Fehlerhafte Armaturen im Sondereigentum

Die Regulierung erfolgt unter Berücksichtigung vereinbarter Selbstbehalte. 

Der Fall: Die Schadenursache liegt im Sondereigentum

Voraussetzung:
Der Leckortungsbericht lässt eine Auslegung nicht zu. Dieser dokumentiert stichhaltig, dass ein Schaden aus dem Sondereigentum resultiert.

1) Die Schadenssumme liegt unterhalb des vereinbarten Selbstbehaltes
Die Sachversicherung reguliert nicht. Die Eigentümergemeinschaft hat ggf. Erstattungsanspruch gegen den Eigentümer der schadenursächlichen Sondereigentumseinheit in Höhe des entstandenen Schadens.

2) Die Schadenssumme ist höher, als der vereinbarte Selbstbehalt
Die Versicherung reguliert den versicherten Schaden abzüglich des vereinbarten Selbstbehaltes. Die Eigentümergemeinschaft hat ggf. Erstattungsanspruch gegen den Eigentümer der schadenursächlichen Sondereigentumseinheit in Höhe des Selbstbehaltes.

Wie können die Erstattungsansprüche durchgesetzt werden?
1) Für die Durchsetzung der Ansprüche der Gemeinschaft bedarf es eines Beschlusses – die Verwaltung kann lediglich den Schadenersatz beziffern und übermitteln. Kommt es zu keiner „freiwilligen“ Ausgleichszahlung, bedarf es für weitere Schritte (Mahnbescheid, Anwaltsbeauftragung) einer beschlussweisen Ermächtigung.

2) Ein Beschluss zur Ermächtigung der Verwaltung kann auch global und unbefristet gefasst werden. Damit können Gemeinschaften das Procedere für die Zukunft regeln.

3) Eine unbekannte Variable ist stets die Beweisführung.

Können / sollen Eigentümer Risiken im Zusammenhang mir der Eigentumswohung selbst absichern?
Für das Anwesen besteht neben den Sachversicherungen normalerweise eine Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung, die von der Hausverwaltung abgeschlossen wird. Bei Wohnungseigentümergemeinschaften erstreckt sich der Versicherungsschutz aus dieser Versicherung allerdings „nur“ auf die gesetzliche Haftpflicht der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer aus dem gemeinschaftlichen Eigentum. 

Haftungen aus dem Sondereigentum sind nicht Gegenstand der Haus- und Grundbesitzer Haftpflichtversicherung. Hinsichtlich des Sondereigentums ist Folgendes zu beachten:

1) Der Eigentümer bewohnt sein Sondereigentum selbst
Den Schaden – in Höhe des Selbstbehaltes und evtl. des Regresses eines Sachversicherers – deckt die private Haftpflichtversicherung des Eigentümers. Diese hat in der Regel Schäden durch selbstgenutztes Wohneigentum eingedeckt. Allerdings wird regelmäßig der Miteigentumsanteil des Eigentümers von der Regulierung nicht erfasst.

Beispiel: Der Selbstbehalt beträgt Euro 1.000,-- - dies stellt den Erstattungsanspruch der Gemeinschaft dar. Der Miteigentumsanteil des Eigentümers beträgt 100 von 1000. Der private Haftpflichtversicherer entschädigt mit Euro 900,--

2) Die Wohnung ist vermietet
Den Schaden, den der Mieter durch z. B. eine übergelaufene Badewanne verursacht, deckt die private Haftpflichtversicherung des Mieters. Diese tritt für den Schaden am Sonder- und ggf. den am Gemeinschaftseigentum ein.

Tipp: Vermietenden Eigentümern wird dringend empfohlen, den Mieter im Mietvertrag zum Abschluss bzw. zur Aufrechterhaltung einer privaten Haftpflichtversicherung zu verpflichten.

WICHTIG:
Zusätzlich ist jedem vermietenden Wohnungseigentümer dringend anzuraten, das Haftpflichtrisiko aus der Vermietung der Wohnung und ggf. der Vermietung eines im Sondereigentum stehenden Tiefgaragenstellplatzes persönlich abzusichern. Dies ist regelmäßig durch eine entsprechende Ergänzung der privaten Haftpflichtversicherung des Vermieters möglich.* Wird die Eigentumswohnung an einen Verwandten vermietet, kann dies bereits automatisch in der privaten Haftpflichtversicherung enthalten sein.

*Beispiel VKB, Einschluss „Vermietung einer Eigentumswohnung“ ca. Euro 20,--/jährlich

1. Besorgen Sie sich entsprechende Mittel zur Schimmelbekämpfung, z. B. von der Firma Alltrosan unter http://www.anschisobo.de/anschisobo.html. Auf dem Internetportal ist genau beschrieben, wie Sie vorgehen können.
2. Vom selben Anbieter besteht unter gleichen Link eine tolle Anleitung zum richtigen Lüften und zu weiteren Sofortmaßnahmen, die man im Schimmelfall umsetzen kann (z.B. Möbel von der Wand wegrücken; richtige Beheizung; etc.).
3. Im Idealfall ist mit Schritt 1 und 2 das Problem gelöst. Wenn nicht, rufen Sie uns an. Ein Fachmann setzt sich mit Ihnen in Verbindung – in der Regel kann dann das Problem gelöst werden.
4. Liegt die Ursache in der Gebäudesubstanz, entwickeln wir mit dem Fachmann gern ein Konzept zur Sanierung.

Die so genannte „bauliche Veränderung“ im WEG

Begriff:
WEG, § 22 (1): „Bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsgemäße Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, können beschlossen oder verlangt werden, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, dessen Rechte durch die Maßnahmen über das in § 14 Nr. 1 bestimmte Maß beeinträchtigt werden. Die Zustimmung ist nicht erforderlich, soweit die Rechte eines Wohnungseigentümers nicht in der in Satz 1 bezeichneten Weise beeinträchtigt werden.“

WEG, § 14 (1): „Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet, die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile so instand zu halten und von diesen sowie von dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst“.

Die Praxis:
Nicht selten entwickelt sich im Mehrfamilienhaus im Laufe der Zeit eine Eigendynamik. So wird das eigene Heim – oftmals auch unbewusst außerhalb der Grenzen des Sondereigentums – verändert (z.B. Anbringung von Markisen; Installation von Satellitenschüsseln; Erweiterung von Terrassen etc.). In der Regel erfolgt dies ohne genehmigten Beschluss der Eigentümergemeinschaft.

Wer ist zuständig?
Zwar besteht weitläufig die Meinung, in diesem Fall müsste doch der Verwalter tätig werden. Gerade das hat der Gesetzgeber mit seiner Formulierung des § 22, Absatz 1, ausgeschlossen. Der Beseitigungsanspruch einer baulichen Veränderung ist ein individueller Anspruch des benachteiligten Wohnungseigentümers. Der Verwalter ist nicht Mitglied der Gemeinschaft, so dass eine durch ihn initiierte Durchsetzung der Beseitigung mangels Legitimation erfolglos bleibt. Auch ist der Verwalter in diesem Fall nicht berechtigt, anwaltliche Hilfe in Anspruch zu nehmen. Allenfalls bleibt ihm die Möglichkeit, eine entsprechende Beschlussfassung vorzubereiten. In diesem Fall ist unbedingt zu empfehlen, dass nicht der Verwalter der Beschlussantragsteller ist – regelmäßig wird der betroffene Wohnungseigentümer hier eine persönliche Konfrontation empfinden.

Die richtige Lösung:
Es bieten sich zwei Lösungsansätze an. Der einfachere und üblichere Ansatz ist, dass der Individualanspruch auf Beseitigung auch durch den benachteiligten (oder sich gestört fühlenden) Wohnungseigentümer direkt gegen den Störer (seinen Miteigentümer) vorgeht. Die
Eigentümergemeinschaft ist dann nicht verfahrensbeteiligt.

Es bleibt dem betroffenen Wohnungseigentümer jedoch auch die Möglichkeit, einen Antrag auf der Eigentümerversammlung einzureichen und Abstimmung darüber zu verlangen, ob die Gemeinschaft das Individualrecht an sich zieht und kollektiv gegen das - die bauliche Veränderung verursachende Mitglied der Eigentümergemeinschaft – vorgeht.

Verjährung:
Der Beseitigungsanspruch baulicher Veränderungen ohne Zustimmung der nachteilig betroffenen Wohnungseigentümer verjährt binnen drei Jahren. Nach Ablauf dieser Frist ist ein Rückbauanspruch gegen den Verursacher verwirkt. Als Maßnahme ordnungsgemäßer Instandsetzung muss er diesen jedoch dulden (Achtung: Zu Lasten und auf Kosten der Eigentümergemeinschaft). Bei der gerichtlichen Durchsetzung des Rückbauanspruches einer baulichen Veränderung ist daher genau zu prüfen, ob ein solcher überhaupt noch gefordert werden kann oder ob die Gemeinschaft den Rückbau selbst vornehmen muss. So oder so ist jedoch stets ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft einzuholen.

Die Stellung der Hausverwaltung:
Der Verwalter darf also im Fazit nur auf Beschluss der Eigentümergemeinschaft tätig werden. In jedem anderen Fall ist die Initiative eigenmächtig und nicht durch die Rechtsprechung bzw. den Verwaltervertrag gedeckt.

1. Die Hausverwaltung wird selbst Zeuge des Verstoßes gegen die Hausordnung (eher selten). In diesem Fall kann diese schriftlich an den Störer appellieren. Einen Miteigentümer kann sie abmahnen. Weitere Maßnahmen bedürfen der Beschlussfassung der Gemeinschaft.
2. Die Hausverwaltung erhält Kenntnis durch Dritte. In diesem Fall ist die Verwaltung angewiesen, dass ihr der Verstoß schriftlich gemeldet wird. Häufig sind die sich gestört fühlenden Eigentümer nicht bereit, den Verstoß schriftlich anzuzeigen, verbunden mit dem Argument, man möge den „Hausfrieden“ nicht gefährden. Auf Basis eines anonymen Hinweises darf die Verwaltung jedoch nicht tätig werden – es fehlt schlichtweg an der Grundlage der Beschwerde. Liegt ein schriftlicher Hinweis vor, appelliert die Verwaltung an den Störer bzw. dessen Eigentümer, mit der Bitte um Unterlassung.
3. Im wiederholten Störfall kann die Verwaltung einen Beschlussantrag aus Reihen der Eigentümer aufnehmen, sodass auf der nächsten Eigentümerversammlung über das weitere Vorgehen beschlossen werden kann.

Die optimale Lösung – individuelle Abwehrrechte:

„Die Hauseingangstür bleibt abends zu – laut Hausordnung“

Kaum ein anderes Thema polarisiert so intensiv, wie die Diskussion über die Öffnungszeiten der Hauseingangstür.

Dem – im Regelfall als Hauptgrund angegebenen – Sicherheitsbedürfnis der Bewohner soll Rechnung getragen werden. Daher werden – oft im Rahmen einer Beschlussfassung zu Hausordnungen – Öffnungszeiten festgelegt, ab wann die Tür zu verschließen und morgens wieder zu öffnen ist. Solche Regelungen stehen in Divergenz zum Brandschutz, wenn dadurch das Verlassen des Gebäudes ohne Schlüssel nicht mehr gewährleistet ist. Der verminderte Einbruchschutz ist zweitrangig. Im Brand- oder anderweitigem Notfall ist Panik vorprogrammiert und ein Schlüssel dann nicht bei der Hand. Dies wurde durch das LG Frankfurt a. M. (AZ: 2-13 S 127/12) bestätigt. Das Verriegeln der Haustüre ist juristisch unwirksam.

Praxistipp: Mit der Nachrüstung der Hauseingangstür mit einem Panikschloss ist man auf der sicheren Seite. Türen lassen sich dann auch im verriegelten Zustand von innen öffnen, ohne dass der Schlüssel vorliegt. Somit bringt man – mit überschaubarem Investitionsbetrag – Einbruchsschutz und Sicherheit im Brand- oder Notfall gut unter einen Hut.

Fazit: Verwalter sind gut beraten, zum einen auf veraltete Hausordnungsinhalte hinzuweisen und zum anderen bestehende Öffnungs- und Verschlussregelungen neu zu definieren. Dabei handelt der Verwalter völlig professionell, die Nachrüstung eines Panikschlosses vorzuschlagen oder alternativ den Verriegelungsverzicht beschließen zu lassen.

Das Kellerabteil im Mehrfamilienhaus – richtige Zuordnung und Fremdbelegung 

Der Fall:
Eigentumsübertragungen und Neuvermietungen innerhalb von Wohnungseigentümergemeinschaften führen nicht selten zu fehlerhaften Belegungen von Sondereigentum. Mangelnde Kenntnis des Eigentümers oder des Vermittlers über das grundbuchrechtliche Sondereigentum „Kellerabteil“ sind ebenso die Ursache, wie Versehen. Sicher steckt in seltenen Fällen auch Absicht dahinter, Abstellflächen für eigene Zwecke zu nutzen, insbesondere bei leerstehenden Kellerräumen.

Die Zuständigkeiten:
Die Beschlagnahme von Sondereigentum durch fremde Dritte ist grundsätzlich durch den betroffenen Eigentümer zu lösen. Ihm steht die ausschließlich die Nutzung seines Eigentums zu, ergo ist die Unterlassung einer unberechtigten Nutzung durch Dritte dessen Individualanspruch.

Dem Immobilienfachverwalter der Eigentümergemeinschaft obliegt ausschließlich die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Tatsächlich unzuständig, darf er gar nicht tätig werden. Es fehlt ihm grundsätzlich hierzu die Legitimation. Andererseits ist es Eigentümergemeinschaften möglich, die individuellen Ansprüche einzelner oder aller Eigentümer durch Beschluss gemäß WEG § 10, Absatz 6, an sich zu ziehen. Womit die Eigentümergemeinschaft beschlussweise festlegen kann, dass diese im Kollektiv regelt, dass jeder Eigentümer/Mieter auch das seiner Wohnung grundbuchrechtlich zugewiesene Kellerabteil nutzt.

Die Beschlussinhalte:
Ein solcher Beschluss beinhaltet umfangreiche Regelungen.

a) Legitimation des Immobilienfachverwalters
aa) Grundbuchrecherche und Feststellung der richtigen Zuweisung
ab) zur Übermittlung einer Räumungsfrist an die Drittnutzer
ac) zur Anwaltsbeauftragung (bitte ausschließlich Fachanwälte für WEG-Recht) mit dem Inhalt der Unterlassung und Durchsetzung der Räumung
b) Regelungen über die Kostentragung der zu verauslagenden Kosten sowie deren Beitreibung
c) Regelung einer angemessenen Aufwandsentschädigung für den Immobilienfachverwalter

Die Praxis:
Ob Eigentümer oder Gemeinschaft – die Durchsetzung der Räumung eines oder mehrere Kellerabteile löst eine Kettenreaktion aus. Die Organisation einer Änderung der Istbelegung von Kellerabteilen stellt eine Mammutaufgabe – oft für den Verwalter – da. Selbst, wenn die Gemeinschaft die Umsetzung nicht gemäß WEG § 10, Absatz 6, an sich gezogen hat, ist dieser mit vielen Fragen und verärgerten Beteiligten konfrontiert.

Für den Fall, er unterstützt den Sondereigentümer bei seinem Vorhaben (was immer eine Sonderleistung außerhalb der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums darstellt) ist dem Immobilienfachverwalter dringend zu empfehlen, hierfür eine angemessene Vergütungsvereinbarung zu treffen. Üblich ist ein Stundensatz für den Zeitaufwand.

Sofern die Eigentümergemeinschaft die Individualansprüche des einzelnen Eigentümers an sich zieht, ist ohnehin über die Vergütung des Aufwandes des Verwalters zu beschließen. So oder so – der Aufwand hierfür ist enorm. Als Anhaltspunkt kann von 3 bis 4 Stunden je Kellerabteil ausgegangen werden.

Mülltrennung

Wer kennt das nicht: Da hält sich – ob Eigentümer oder Mieter – jemand mal wieder nicht an die Mülltrennung. Ob Sperr- oder Sondermüll, alles landet in der Restmülltonne. Womit dieser für den eigenen Hausmüll oft nicht mehr ausreicht. Was tun?

Erhöht man die Entsorgungskapazität, werden zusätzliche Kosten generiert. Das ist nicht gewollt, also muss die Hausverwaltung das Problem lösen.

Ihre Verwaltung wird gerne appellieren. Ein informativer Aushang oder eine Bewohnerinformation kann weiterhelfen. Oftmals aber bleibt es beim fruchtlosen Appell und nicht selten landet die Bewohnerinfo wieder da, wo sie nicht hin soll – im Restmüllbehälter. Weitere Maßnahmen kann und darf die Verwaltung ohne Beschlussfassung nicht ergreifen.

Die Vorschriften zur Mülltrennung sind öffentlicher Art – sie entspringen den kommunalen Abfallsatzungen. Verstöße gegen diese sind Ordnungswidrigkeiten. Der Verursacher einer solchen ist im Fall der Fälle anzuzeigen. Dies wiederum kann nur erstatten, wer Zeuge des Vorfalls ist. In den seltensten Fällen ist dies die Verwaltung. Zivilcourage und direktes Handeln sind gefragt.

Viele Kommunen bieten eine Müllberatung an. Diese unterstützt bei der Frage nach Spezialmüllbehältern (Papier; Bio; etc.) – ein Termin vor Ort bringt Lösungen.

Fazit: Es gibt mannigfaltige Lösungsansätze zum Thema Müll. Diese sind fast ausnahmslos mit Kosten verbunden. Das gilt es in Kauf zu nehmen. Die Verwaltung jedenfalls tritt auch hier als neutraler Moderator auf – die Durchsetzung der kommunalen Abfallsatzungen obliegt ihr nicht.

Bäume auf der Grundstücksgrenze

Was ist ein „Grenzbaum“?

Bei der Definition des Grenzbaumes kommt es darauf an, wo der Baum mit Stammfuß und Wurzelanlauf aus der Erde tritt. Wird an dieser Stelle die Grundstücksgrenze durchschnitten, ist es ein Grenzbaum. Dabei ist es unerheblich, an welcher Stelle der Grenzlinie der „größere“ Teil des Fußes und des sichtbaren Wurzelanlaufs steht – der Baum steht beiden Grundstücksnachbarn zu gleichen Teilen zu. 

Der Baum muss weg
Die Beseitigung des Grenzbaumes kann durch jeden Nachbarn verlangt werden. Hierzu ist in jedem Fall die Zustimmung des Nachbarn einzuholen.

Danach ist zu prüfen, ob es kommunale Baumschutzverordnungen gibt. Liegen solche vor, ist zudem eine Fällgenehmigung des zuständigen Amtes, meist das Umweltamt, einzuholen.

Auch ein Nießbraucher ist berechtigt und verpflichtet. Besteht am Nachbargrundstück ein Nießbrauch, sind die Genehmigungen von Eigentümer und Nießbrauchsberechtigten einzuholen. Ist der Nachbar eine Wohnungseigentümergemeinschaft, so beschließt diese die Fällung, ggf. unter Einhaltung behördlicher Vorgaben. 

Wenn sich der Nachbar weigert?
Versagt ein Nachbar die Zustimmung zur Fällung, bleibt nur der Klageweg. Das Gericht ersetzt dann ggf. die fehlende Einwilligung durch ein Urteil. 

Die Kosten – wer trägt diese?
Variante 1: Einer der Nachbarn verzichtet auf sein Miteigentum am Baum
In diesem Fall ist der Nachbar nicht an den Fällkosten beteiligt, profitiert im Gegenzug aber auch nicht an den Früchten/Erträgen. Eine Verwertung des Baumes steht dem fällenden Nachbarn alleine zu – dafür trägt er die Kosten alleine.

Variante 2: Beide Grundstückseigentümer nebst ggf. vorhandenen Nießbrauchern stimmen zu
Die Kosten der Fällung sowie deren Nebenkosten (Wurzelstockentfernung, Abtransport) abzüglich etwaiger Erträge für die Holzverwertung tragen die Nachbarn zu gleichen Teilen. 

Der Baum ist ein Grenzzeichen
Das BGB regelt unter § 923: Ein Anspruch auf die Beseitigung ist ausgeschlossen, wenn der Baum als Grenzzeichen dient und nicht durch ein anderes Grenzzeichen ersetzt werden kann. Dieser Fall ist äußerst selten.

Praxishinweis
Erträge aus Baumfällungen sind in der Praxis nicht mehr zu generieren. Man kann schon von Glück sprechen, wenn die Entsorgungskosten eingespart werden, weil einer der beiden Beteiligten oder ein Dritter den gefällten Baum verwertet.

1. Meldung an den Gebäudeversicherer
2. Beauftragung einer Leckortungsfirma
3. Schadendokumentation
4. Die Kosten trägt die Eigentümergemeinschaft als Auftraggeberin
5. Schlussabrechnung mit meist vereinbarten Selbstbehalt der Gemeinschaft
6. Beschlussfassung wegen Regress der Gemeinschaft beim Verursacher – dem Eigentümer der Wohnung, bei der die defekte Wartungsfuge festgestellt wurde. Der Regressumfang ist groß: Schadenfindung, -beseitigung, Anstrichschaden in der betroffenen Wohnung, ggf. Selbstbehalt der Gemeinschaft, Zusatzkosten für den Mehraufwand der Verwaltung.
7. Sofern 6 nicht eintritt – der Gebäudeversicherer nimmt ggf. Regress beim Wohnungseigentümer.

Versorgungsleitungen – BGH vom 26.10.2012 (V ZR 57/12)

Die Entscheidung des BGH:
1. Versorgungsleitungen, die wesentliche Bestandteile des Gebäudes sind, stehen zwingend im Gemeinschaftseigentum, soweit sie im räumlichen Bereich des Gemeinschaftseigentums verlaufen. Das gilt auch, wenn ein Leitungsstrang ausschließlich der Versorgung einer einzelnen Wohnung dient.
2. Ihre Zugehörigkeit zu dem im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Versorgungsnetz verlieren solche Versorgungsleitungen auch nicht dadurch, dass sie in den räumlichen Bereich des Sondereigentums eintreten.
3. Abweichende Regelungen in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung sind wegen Verstoßes gegen die gesetzlichen Regelungen nichtig, d.h. rechtsunwirksam. Die Teilungserklärung kann die Grenze zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum nicht zu Ungunsten des Gemeinschaftseigentums verschieben.
4. Die im Gemeinschaftseigentum stehenden Versorgungsleitungen verlieren ihre Zugehörigkeit zum Gesamtnetz (und damit die Zugehörigkeit zum Gemeinschaftseigentum) allerdings von dem Punkt an, an dem sie sich durch eine im räumlichen Bereich des Sondereigentums vorhandene Absperrvorrichtung hiervon trennen lassen.

Folgen für die Praxis:
Die noch mit Urteil vom 08.07.2011 (V ZR 176/10) durch den BGH getroffene Feststellung, wonach die im räumlichen Bereich des Sondereigentums befindlichen Vor- und Rücklaufleitungen einer Zentralheizungsanlage nebst Heizkörpern und Thermostatventilen sondereigentumsfähig sind, ist in Anbetracht der oben wiedergegebenen Entscheidung des BGH vom 26.10.2012 neu zu bewerten.

A) Keine Sondereigentumszuweisung in der Teilungserklärung
Ist in der Teilungserklärung / Gemeinschaftsordnung keine besondere Zuweisung der im räumlichen Bereich des Sondereigentums befindlichen Versorgungsleitungen oder Heizkörpern zum Sondereigentum enthalten, so sind diese grundsätzlich als zwingend gemeinschaftliches Eigentum anzusehen. Insoweit besteht Verwaltungs- und Beschlusskompetenz der Eigentümergemeinschaft. Die Kosten insbesondere der Instandhaltung und Instandsetzung hieran (auch von Thermostatventilen) trägt grundsätzlich die Gemeinschaft nach dem besonders vereinbarten oder gesetzlichen Kostenverteilungsschlüssel.

Zu beachten ist indes, dass nach der vom BGH in seinem Urteil vom 26.10.2012 geäußerten Rechtsauffassung Versorgungsleitungen ihre Zugehörigkeit zum Gemeinschaftseigentum verlieren und dem jeweiligen Sondereigentum zuzuordnen sind, sobald sie hinter einer im

Sondereigentum vorhandenen dem jeweiligen Eigentümer dienenden Absperrvorrichtungen liegen. Hieraus folgt für diese Teile der Versorgungsleitungen, dass der jeweilige Sondereigentümer auf eigene Kosten für deren Instandhaltung und Instandsetzung verantwortlich ist und demgemäß keine Verwaltungs- und Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft gegeben ist. In das Sondereigentum eingreifende Beschlüsse der Eigentümerversammlung wären nichtig.
Dies richtet sich nach den örtlichen / technischen Gegebenheiten und ist im jeweiligen Einzelfall zu prüfen.

B) Zuweisung der Versorgungsleitungen zum Sondereigentum in der Teilungserklärung
Eine Vielzahl von Teilungserklärungen sieht indes eine Zuweisung der im räumlichen Bereich des Sondereigentums befindlichen Versorgungsleitungen oder Heizkörper zum Sondereigentum vor. Soweit diese Regelungen die Trennung von Gemeinschafts- und Sondereigentum an Versorgungseinrichtungen nicht an das Bestehen von im Bereich des Sondereigentums liegenden Absperrvorrichtungen knüpfen, so sind diese wegen Verstoßes gegen die insoweit zwingenden gesetzlichen Regelungen als nichtig anzusehen und es sind die oben unter A) dargestellten Prüfkriterien anzuwenden.
Dies gilt insbesondere für solche Regelungen, die die Sondereigentumseigenschaft von Versorgungsleitungen an den bloßen „Abzweig vom Hauptstrang“ anknüpfen.

C) Einrohr- oder Zweirohrheizsystem
Eine besondere Bedeutung kommt der Frage zu, wie die Einrohrheizung einzuordnen ist. Deren Bestandteile können nur zwingend gemeinschaftliches Eigentum sein, da eine Unterbrechung den dahinterliegenden Heizkreis ebenfalls stilllegt.

D) Absperrventil
Das Gemeinschafts- vom Sondereigentum trennende Absperrventil im Bereich des Sondereigentums ist dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen. Hierfür spricht zum einen, dass der BGH in seiner Entscheidung vom 26.10.2012 davon ausgeht, dass die Versorgungsleitungen ab dem Punkt an, an dem sie abtrennbar sind, ihre Eigenschaft als Gemeinschaftseigentum verlieren. Zum anderen dient das Absperrventil nicht nur dem betreffenden Sondereigentümer, da auch die übrigen Eigentümer von der Absperrmöglichkeit profitieren (siehe auch AG Bremen-Blumenthal vom 20.12.2017, 44 C 2004/17).

F) Entwässerungsleitungen
Ob die Entscheidung des BGH vom 26.10.2012 auch auf die im Bereich des Sondereigentums befindlichen Entwässerungseinrichtungen angewendet werden kann, ist offen. Einerseits sprechen die vom BGH aufgestellten Prüfkriterien dafür, diese auch auf die Entwässerungsleitungen anzuwenden, andererseits fehlt eine ausdrückliche Auseinandersetzung des BGH mit diesem Themenkomplex.

G) Prüfschema

H) Fazit
Die Rechtsprechung des BGH bindet die Rechtsanwendung bei der Auslegung der vereinbarten Regelungen sowie der gesetzlichen Bestimmungen zur Abgrenzung des Gemeinschafts- vom Sondereigentum. Abweichende Vereinbarungen oder Beschlüsse von Wohnungseigentümergemeinschaften sind rechtsunwirksam.

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„Mein Heizkörper wird nicht warm“

Gerade in der Übergangszeit aber vor allem auch bei zweistelligen Minustemperaturen im Außenbereich erreichen uns häufig die Anrufe unserer Kunden zu o.g. Thema. Die Heizanlage Ihrer Wohnanlage ist von geschulten Fachleuten richtig eingestellt worden. Die Vorlauftemperatur wird so eingestellt, dass in den Räumen eine Mindesttemperatur von 20-22 Grad Celsius erreicht wird. Gemessen wird die Temperatur in der Raummitte auf ca. 1 Meter Höhe.

Mit Erreichen der eingestellten Innenraumtemperatur drosselt der Heizkörper seine Leistung bis hin zum völligen Erkalten – es liegt kein Mangel vor, sondern die Temperaturregelung funktioniert.

Dennoch kann ungeachtet dessen eine Störung vorliegen. Die häufigste Störursache ist, dass den Sommer über das Thermostatventil nicht bewegt wird. Dadurch stellt sich der Temperaturregler fest (kleiner Stift im inneren des Ventiles) – er kann nicht öffnen und der Heizkörper bleibt kalt. Dann gehen Sie bitte wie folgt vor:

1. Umwickeln Sie das Thermostatventil mit einem Handtuch und klopfen Sie vorsichtig dagegen – dadurch kann sich der Stift lockern und der Heizkörper wird warm.
2. Bleibt Möglichkeit 1 ohne Erfolg, kann man den Thermostatkopf mit etwas handwerklichem Geschick abbauen, den Stift lockern (Vorsicht, dass dieser nicht rausrutscht) und das Ventil wieder anbringen.
3. Natürlich hilft auch immer der Heizungsfachmann Ihrer Wahl – die Beauftragung erfolgt direkt durch den Eigentümer (nicht durch die Verwaltung), ebenso die Kostentragung.

* Quelle: Energiesparleitfaden Brunata Metrona